- 문주현 엠디엠그룹 회장이 26일 서울 강남구 역삼동 카이트타워 엠디엠 본사 20층 자신의 사무실에서 활짝 웃고 있다. 사진=데일리한국 장동규 기자 jk31@hankooki.com
국내 1호 종합부동산금융그룹 엠디엠(MDM)이 지난 18일 창립 19주년을 맞았다. 김동원 데일리한국 편집국장은 지난 26일 서울 강남구 역삼동 카이트타워 엠디엠 본사에서 창업주인 문주현 엠디엠그룹 회장을 만나 그의 경영철학과 도시재생사업의 미래에 대해 들어봤다. 엠디엠(MDM)은 'Moon Development Marketing'의 약자다.
문주현 회장은 도시재생의 중요성과 함께 다산 정약용 선생의 '신아구방(新我舊邦 · 옛 것을 살펴 취하고 낡고 오래 묵은 체제를 새롭게하자)는 말을 강조하면서 변화를 두려워하지 말고 끊임없이 도전해야 한다는 점을 강조했다.
두시간 이상 인터뷰를 하면서 문 회장이야말로 타고난 '토지(土地) 셰프'라는 생각이 들었다. 땅 특히 저평가되거나 버려진 땅의 진가를 꿰뚫어보면서 땅의 진정한 가치를 발굴해내고 이를 문화로까지 격상시키는 솜씨는 가히 '알파고급(級) 경지(境地)'에 이르렀다는 느낌이 강하게 들었다. 나물과 고기 그리고 약간의 양념만 있으면 맛있고 영양가 넘치는 요리를 척척 만들어내는 유명 셰프처럼 문 회장은 대한민국 제1호 '땅의 요리사'라는 타이틀에 전혀 손색이 없어 보였다. 다음은 문회장과의 일문일답.
- 문주현 회장(왼쪽)이 26일 엠디엠그룹 집무실에서 김동원 데일리한국 편집국장과 인터뷰를 하고 있다.
"엠디엠의 올해 경영 전략 키워드는 바로 ‘도심재생’입니다. 엠디엠이 지난해 시행했던 사업들은 대부분 수도권의 택지개발지구 내에 위치하고 있었습니다. 하지만 정부의 대규모 택지 공급 축소 및 부동산 경기 둔화를 대비해 올해 도심재생으로 눈을 돌렸습니다. 기존 도심의 입지 좋은 땅에 위치한 토지와 건축물들이 바로 올해 경영 전략 키워드인 도심재생의 핵심입니다.
이러한 경영전략의 첫 걸음을 최근 매매 계약이 이루어진 부산 해운대와 광안리 진출로 딛으려고 합니다. 두 부지는 각각 해운대와 광안리라는 부산의 최대 관광지 인근에 있으나, 주변은 상대적으로 낙후돼 땅의 가치가 극대화돼 있지 않습니다.
이곳을 활성화시킬 수 있는 상품을 만들어 도시의 가치를 한 단계 끌어 올리는 것이 디벨로퍼(부동산 개발사업자)로서의 역할이라고 생각합니다. 지속적인 경영 및 도시의 발전을 위해 도심재생에 초점을 맞춰 나아갈 것입니다."
-1998년 설립된 엠디엠은 '국내 디벨로퍼 1위'로 성장했습니다. 엠디엠만의 성장동력과 경영 노하우는 무엇인가요.
"엠디엠의 가장 기본적인 성장 동력은 ‘땅’입니다. 기본적인 입지분석과 허용용도 및 개발계획, 수요에 대한 미래예측 등으로부터 최유효 개발방향을 설정하는 것은 아마 같을 것입니다. 하지만 여기서 저는 조금 다른 시각으로 접근합니다. 저평가된 땅, 남이 버려진 땅에 대한 재평가를 통해 새로운 가치를 창출하는 것을 좋아합니다.
광교신도시나 판교와 같이 버려진 미분양 토지를 매입해 새로운 가치를 창출하기도 했습니다. 이러한 과정에서 탄생한 엠디엠그룹은 부동산개발(엠디엠·엠디엠플러스), 신탁(한국자산신탁), 금융(한국자산캐피탈, 한국자산에셋운용) 등으로 구성돼 있어, 부동산 금융·개발 모든 분야의 계열화한 국내 1호 ‘종합부동산금융그룹’입니다.
현재 엠디엠그룹은 수직계열화를 통해 상품기획, 개발, 파이낸싱, 신탁, 관리·운영까지 전 계열사가 참여해 그룹 간의 이익을 공유하고 부동산의 토탈 솔루션을 제공할 수 있게 되었습니다. 이를 통해 부동산개발시장에서 금융조달이 수월해지고, 정보수집 등에 강점을 보이는 등 계열사 간의 시너지 효과를 통해 사업의 다각화를 도모하고 경기 변동에도 흔들리지 않는 사업의 안정성을 확보할 수 있게 됐습니다."
-웨딩사업과 임대업에도 진출했는데 배경이 궁금합니다.
"임대사업은 고양 삼송지구에서 진행하고 있습니다. e편한세상 시티 삼송 프로젝트를 1차에서 3차까지 성공적으로 완료하고 4차 사업으로 예정됐던 S1-2,3블록을 임대사업으로 추진하고 있습니다.
1~2인 가구가 늘어나고 임대차 시장이 전세에서 월세로 전환되는 등 부동산 시장의 트렌드가 임대사업으로 변화하는 시점입니다. 소비자들의 욕구는 국가에서 지원하는 저가형 임대주택에서 고급 레지던스까지 다양합니다.
하지만 현재 우리나라 임대사업은 사실상 LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시공사) 등 공기업 위주로 이뤄져 다양한 소비자의 욕구를 충족시키지 못하는 실정입니다. 따라서 엠디엠그룹은 고양 삼송지구 4차 사업을 시작으로 부동산 시장에 트렌드에 맞는 맞춤형 임대주택 상품을 공급할 예정입니다."
- 집무실에서 포즈를 취하고 있는 문주현 회장.
"해외사업 진출은 엠디엠그룹이 개발과 금융의 수직계열화를 완성한 시기적 측면에서 적절한 타이밍이라고 생각합니다. 또한 미국 디벨로퍼 출신으로 현지 노하우를 쌓은 전문가들이 합류해 우수한 프로젝트의 발굴과 동시에 리스크 최소화가 가능할 것이라 판단했습니다.
현재는 투자 대상지와 프로젝트, 그리고 현지 파트너 선정에 공을 들이고 있는 단계입니다. 무엇보다 급히 서두르지 않고 내실 있는 사업을 발굴해 투자할 계획이고, 일회성이 아닌 엠디엠그룹의 한 축이 될 수 있도록 지속적인 투자가 이뤄질 수 있는 투자 플랫폼을 구축해 나갈 계획입니다.
지금까지 국내 디벨로퍼들이 해외에 직접 나가서 사업을 진행하는 것을 선호했다면, 이제는 해외로 나가는 방안 뿐만 아니라 외국자본을 유치해서 국내 사업을 진행하는 것도 적극 검토해야 한다고 생각합니다."
-사업다각화 차원에서 추가적으로 관심을 갖고 계신 분야가 있다면.
"부동산 개발이 이제는 대규모 택지지구를 벗어나 도심재생을 통한 개발이 주를 이룰 것이라고 생각합니다. 우리나라의 도심재생은 LH와 같은 공공기관이 주도해 진행돼 민간 디벨로퍼가 뛰어들 수 없는 상황이었습니다.
민간 디벨로퍼의 영역이 배제된 일률적인 도심 재생에서 벗어나 디벨로퍼가 도심 재생을 주도해 창의적인 아이디어를 발휘해 사업성을 높이는 역할을 담당해 나갈 것입니다. 또한 기업적 측면에서는 해외사업의 확장과 더불어 글로벌 기업으로서의 발전을 목표로 종합부동산금융그룹으로서의 기능 강화를 통해 주거 서비스의 토탈 솔루션을 제공하는 운영관리체계도 갖출 것입니다."
-‘문재인표’ 도시재생의 성공 요건을 꼽으신다면.
"기존 도시재생사업이 활성화 되지 못한 이유는 민간영역을 배제시키고 지역의 개별특성을 고려하지 않은 일률적 사업방식 때문입니다. 이는 재생사업별 한정된 재원을 효과적으로 활용하기 어려웠을 뿐 아니라 사업성 저하라는 고질적 문제를 가져왔습니다.
이러한 도시재생 문제를 개선하기 위해서는 무엇보다 전문성을 확립한 민간영역이 도시재생사업에 주도적 역할을 해야 할 것입니다. 이를 위해 디벨로퍼는 공공의 역할을 대신해‘창의적 도시재생전략’을 수립하는 기획자의 역할을 수행하고 축적된 개발전문성과 경험을 바탕으로 사업을 이끌어 나가며, 재생사업 운영단계에서 자산가치 창출활동으로 지속가능성을 증진시키는 관리자의 역할을 맡게 될 것입니다.
신(新)정부의 핵샘 정책인‘도시재생 뉴딜정책’은 도심공동화 등의 각종 도시문제를 해결하고, 취약 계층에 저렴한 가격으로 질 좋은 주택을 공급하며 일자리 창출을 통한 지역경제 활성화가 목표입니다. 따라서 디벨로퍼의 ‘상상력’을 통해 성공적인 도시재생사업을 이끌어 내도록 하는 것이 가장 필요하다고 생각합니다."
-문재인 대통령과 독대하신다면 어떤 얘기를 하고 싶으신가요. 특히 건설분야에서 반드시 고치거나 손질해야 하는 규제가 있다면.
"과거와 달리 급변하는 경제활동과 사회적 수요 변화에 대응하는 체계적인 도시 개발이 이루어지지 못하면 도시는 지속적으로 발전하지 못하고 답보 상태에 빠지기 쉽습니다. 지역적 특성을 감안해 규제중심의 개발정책에서 벗어나 민간기업의 적극적인 참여를 유도할 수 있도록 제한적 용도규제를 시대적 변화에 맞게 개선하는 것이 중요합니다.
예를 들면 테헤란로와 같은 선(線)으로 설정된 공간체계는 역세권 중심의 면적 중심으로 바뀌는 등 근본적인 제도개선이 수반돼야 합니다. 즉, 역세권 구역 블록단위로 개발해 록번기힐즈, 미드타운처럼 가야한다는 의미입니다.
또한 업종 간 규제로 인한 진입장벽이 높다는 점도 반드시 거론하고 싶습니다. 일본의 대표 디벨로퍼인 미쓰이와 미쓰비시, 모리 등은 주거·업무·상업을 가리지 않고 모든 분야에 진출해 있습니다. 외부의 지원 없이 자체적으로 사업 검토부터 입주 후 서비스까지 독자적으로 해결할 수 있다는 얘기지요. 하지만 우리나라는 환경이 아직 만들어지지 않았습니다. 우리나라는 자산관리회사가 중개법인을 따로 만들지 않으면 본인들의 중요 업무인 중개 업무를 할 수 없는 등의 일례가 바로 그것입니다."
-문주장학재단을 설립·운영하시는 등 사회공헌활동을 활발히 하고 계신데, 기업의 사회적 역할에 대한 견해를 듣고 싶습니다.
"올해로 창립 16년째인 문주장학재단은 저에게 남다른 애착이 있습니다. 문주장학재단은 1998년 당시 제가 엠디엠을 창업한 뒤 3년 후인 2001년 5억 원을 출연해 설립한 장학재단입니다. 현재 업체 최초 출연금 300억원을 돌파했습니다.
총 2048명에게 장학금을 지급했습니다. 대학교 재학시절 스스로 등록금을 벌어 학교를 다니고, 후배 방에 얹혀살면서 장학재단에 소개서를 넣었더니 한 물산에서 나에게 2년 동안 전액장학금을 주었는데, 그 때 후배들에게 이 감사하는 마음을 베풀어 빚을 갖겠다고 스스로에게 약속했었습니다. 모두 사회가 나를 도와줘서 이룬 것들인 만큼, 부지런히 사회에 돌려주고자 합니다."
-사회공헌 활동을 앞으로 더욱 확대할 의향이 있으신지요.
"제가 한국여자바둑 프로리그전을 만들었어요. 바둑은 남녀노소 3대가 같이 할 수 있는 정신건강에 좋은 두뇌 스포츠로 여자바둑이 침체돼 있어 활성화시키기 위해서죠. 앞으로 장학 범위를 넓혀 문화, 예술 부분에도 확장하려고 합니다. 국민들에게 정신적인 도움을 주고, 각종 세계적인 상으로 국가를 알리고 있는 문화예술 분야를 돌보는 의미로 장학금 외에 여러 가지 지원 방법을 고민 중입니다."
-디벨로퍼의 미래 먹거리와 나아갈 길에 대해서는 어떻게 생각하십니까.
"요리사가 같은 재료를 가지고 얼마나 맛있는 음식을 만드느냐에 따라 성패가 갈리듯 저같은 디벨로퍼는 땅을 그 지역 특성에 맞게 어떻게 개발하느냐가 성공 요소라고 생각합니다. 그동안 엠디엠을 비롯한 부동산 디벨로퍼들이 부가가치의 창출과 도시 기능의 변화를 위한 상품개발에 초점을 맞추어 왔다면 이제는 단순히 아파트와 오피스텔 등의 주거, 상업, 업무의 공간창출에서 벗어나 서비스의 개념을 한단계 더 나아가 접목해야 한다고 생각합니다. 이는 새로운 수요 즉, 보다 높은 수준의 라이프 스타일을 꿈꾸는 새로운 가치에 걸맞은 서비스가 결합된 상품을 개발해야 한다는 것입니다.
예를 들면, 단순한 부대시설에서 벗어나 광교 레이크파크 같이 식사서비스가 제공되는 라운지나 컨시어지 서비스가 제공되고 사회적, 문화적 활동이 가능하게 하는 다양한 커뮤니티 등을 조성한다면 해당 단지가 단순한 주거상품에서 벗어나 도시 속의 또 하나의 도시로서의 역할도 할 수 있을 것이라고 믿습니다."
-특별한 좌우명이 있으신지요. 그리고 젊은이들에게 당부하고 싶으신 이야기가 있다면.
"사실 저의 좌우명은 주변환경이나 상황에 따라 조금씩 바뀌어 왔습니다. 어린 시절 집이 가난해 돈이 없어서 고등학교를 나올 수 없었고, 검정고시를 통해 대학에 들어갔지요. 그 당시 저의 신조는 '비겁하게 사는 것보다 분투적 자세로 살자'였습니다.
1987~1998년 나산그룹이라는 직장을 다닐 때는 좌우명이 '옳다고 생각하는 것에 대해 미친듯이 일해보자'였지요. 나산그룹 퇴사 후 IMF(국제통화기금) 구제금융 등 외환위기가 한창이던 1998년 엠디엠그룹을 창립한 이후 현재와 같은 사명감이 생겼지요. 도시를 디자인하는 디벨로퍼가 되자는 생각을 하게 됐지요.
살다보니 후손들에게 무엇을 어떻게 해줄 지 책임감이 점점 커지더군요. 생각의 크기도 좌우명도 나이, 직장 규모, 처한 위치에 따라 바뀌더군요. 현재는 상생에 대해 많은 고민을 하고 있는 중입니다. '인생에선 속도가 아니라 방향이 가장 중요하다'라는 말도 저의 좌우명 가운데 하나입니다. 남들에 비해 시작이 늦었던 제가 주변 사람들에게 자주 하는 말입니다.
성공에 대한 ‘간절함’과 스스로 뭐든지 바꿀 수 있다는 ‘자신감’, 어떤 어려움도 이길 수 있다는 ‘열정’이라면 우리 젊은이들도 반드시 꿈을 이룰 수 있다고 생각합니다.
더 나아가 4차 산업혁명의 물결 속에서‘창조적 사고’, ‘트렌드와 미래를 읽는 통찰력’은 실력있는 디벨로퍼가 되기 위해 빼놓을 수 없는 자질이 되었다며 항상 생각의 틀을 깨고 도전하는 것, 나 자신을 새롭게 해야합니다. 사명감과 윤리의식을 갖고 대한민국의 미래를 위한 신개척주의자로서 국가적 사명을 다할 수 있는 젊은 디벨로퍼가 되길 바랍니다. 제가 땅을 요리하듯이 이 땅의 젊은이들은 패기있게 미래를 요리하는 일꾼이 됐으면 하는 바람입니다."
- 문주현 회장이 자신의 인생과 경영 철학에 대해 설명하고 있다.
△1958년 전남 장흥 출생 △1987년 경희대학교 회계학과 졸업 △1998년 (주)엠디엠 창립(현 회장) △1999년 서울대학교 공과대학 최고산업전략과정 △2001년 재단법인 문주장학재단(현 이사장) △2004년 서울대학교 국제대학원 최고지도자과정 △2009년 민주평화통일자문회의(현 상임위원) △2009년 서울대학교 공과대학 건설산업최고전략과정 △2010년 한국자산신탁(현 회장) △2012년 한국자산캐피털(현 회장) △2014년 한국부동산개발협회(현 회장) △2015년 한국자산에셋운용(현 회장) △2016년 전국검정고시총동문회(현 총회장) △2016년 한국기원(현 이사) △2017년 4대 한국부동산개발협회 회장
[정리=데일리한국 이정우 기자 jwlee@hankooki.com, 사진=데일리한국 장동규 기자 jk31@hankooki.com]