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[매일경제] '10년만의 상가 호황' 떴다방이 돌아왔다

2015-07-15

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"10년 만에 처음 보는 호황입니다. 대세상승장이랄까. 수익형 상가 분양시장으로 돈이 밀물처럼 들어오고 있습니다."(오병환 우성건영 회장) 위례·동탄2·하남미사 등 수도권 신도시와 마곡·상암 택지개발지구 일대 수익형 상가 시장에 뭉칫돈이 몰리고 있다. 연초만 해도 공급 과잉 우려로 주춤했던 상가 분양 열기가 △1%대 저금리 △신도시 아파트 입주 △수서발 KTX·위례신사선 지하철 개발계획 확정 등 개발 호재와 맞물리면서 다시 불붙는 모양새다.

지난 1일 착공과 함께 동탄2신도시에서 분양에 나선 우성KTX타워에는 분양 사흘 만에 총 117개 상가 가운데 49곳이 판매 완료됐다. 이제 터닦기 공사가 한창 진행 중인 위례중앙타워, 우성트램타워 등 위례신도시 중심상권 분양상가들도 최근 분양률이 80% 전후로 올라섰고 일부는 90%를 웃돈다. 신도시 분양상가는 1층 기준 분양가가 6억원(실평수 10평)을 넘는 고가여서 완공된 후에야 분양이 마무리되는 게 보통인데 시중자금이 쏠리면서 상황이 바뀐 것이다. 위례신도시 전문 공인중개업소 위례박사의 김찬경 대표는 "저금리 기조로 투자자들이 몰리면서 위례신도시 곳곳에 떴다방과 분양 현수막이 내걸리고 있다"며 "상가 투자 열기는 앞으로 지속될 전망"이라고 말했다.

오피스텔 열풍이 확산되는 가운데 1~2층엔 스트리트형 상가를, 상층부에는 오피스텔을 분양하는 복합형 도심상가도 불티나게 팔린다. 개발업계 큰손 문주현 회장이 이끄는 MDM이 지난달 상암DMC에서 분양한 상암DMC 푸르지오시티 상가 67개는 분양 즉시 완판됐다.

아파트 단지 내 상가는 없어서 못 팔 정도로 인기다. 지난 2분기 LH에서 낙찰을 진행한 미사강변도시 A16블록의 경우 최고 낙찰가격이 3.3㎡당 4227만원까지 치솟으면서 과열 우려까지 나온다. LH 단지 내 상가 평균낙찰가는 1분기에 3.3㎡당 2408만원에서 2분기 3.3㎡당 2813만원으로 껑충 뛰었다.

수익형 부동산 시장에 다시 투자 바람이 몰아치고 있다. 10년 전에는 자고 나면 오르는 아파트에 투기 광풍이 불었다면 이제는 꼬박꼬박 임대료가 나오는 수익형 부동산에 투자자들의 눈길이 꽂혔다. 슈퍼리치들은 물론 일반투자자들도 더 이상 예전과 같은 주택가격 급등에 기댄 자본 차익을 기대하지 않는다. 그 대신 저금리에 지친 투자자들이 매달 나오는 임대수익을 노린다. 개인투자자들은 자금 동원 능력에 따라 중소형 빌딩, 수익형 상가, 단지 내 상가, 오피스텔 투자 등 수익형 부동산 투자에 나서는 분위기다.

지난 주말 방문한 위례신도시는 위례송파푸르지오(549가구) 등 아파트 입주가 한창 진행되는 가운데 위례중앙역(예정) 터를 중심으로 상가 건물 신축공사가 한창 진행되고 있었다. 공사장 곳곳에선 컨테이너박스에 마련된 '떴다방'들이 호객 행위를 하고 있고 도로 옆에는 '트램에서 10초'라는 자극적인 분양 현수막이 나붙었다.

지난 1월 분양을 시작한 위례지구 우성트램타워는 아직 지하 3층 터파기 공사가 진행 중인데도 223개 분양 점포 가운데 벌써 75%가 팔렸다. 통상 상가분양률은 준공 전까지 70~80%의 분양률을 달성하면 성공한 사업으로 평가받는다. 올 12월 준공을 앞둔 위례 우성메디피아는 현재 분양률이 83%에 달한다. 오병환 우성건영 회장은 "신규 택지지구 지정 중단과 함께 현재 개발이 진행 중인 기존 택지지구 내 부동산 상품의 희소가치가 증가하고 있다"며 "저금리 상황과 함께 주택가격 지속적 상승이라는 모멘텀이 없는 한 수익형 부동산 시장 전성시대는 앞으로 수년간 지속될 것"이라고 말했다.

위례중앙역 광장 바로 앞 알짜배기 땅에 MDM이 분양하는 위례중앙역 중앙타워는 389개 점포를 분양하는 매머드급 상가인데도 불구하고 분양률이 벌써 85%를 넘어섰다. 이동준 MDM플러스 전무는 "3층과 4층 등 알짜 노른자로 통하는 물량은 아직 내놓지도 않았는데도 시장에서 내놓은 점포 분양 물량이 거의 다 소화됐다"고 전했다. 초역세권 주상복합인 위례중앙푸르지오의 경우 175개 분양에 95%의 분양률을 보이고 있다.

동탄2신도시와 하남미사신도시 상가 분양도 달아올랐다. 동탄2신도시에서 KTX와 GTX(광역급행철도망) 더블역세권 사거리 코너에 상가를 분양한 우성건영은 분양 사흘 만에 분양률 40%를 넘겼다. 우성건영은 올해 안에 하남미사지역 역세권에 지하 4층, 지상 14층 규모 하남우성미사타워를 선보일 예정이다. 임대수익 투자 열기에 힘입어 우성 르보아파크 오피스텔, 르보아리버 오피스텔도 분양 예정이다.

다만 최근 들어 수익형 상가 분양 열기가 지속되면서 분양가 역시 고공행진을 하고 있다는 점은 우려되는 부분이다. 하남미사지역 역세권에서 지상 1~3층 상업시설에 선착순 사전 예약을 받고 있는 한 상가건물의 경우 1층 평균 분양가격이 3806만원에 달한다.

전용률이 대개 50% 전후라는 점을 감안하면 실평수 10평짜리 작은 상가를 분양받으려 해도 7억6000만원이 든다. 취득세와 임대 수입에 대한 소득세 등을

감안할 경우 연평균 5% 수익률을 올리려면 보증금 1억원에 월 350만원을 낼 수 있는 임차인을 구해야 한다는 얘기다.

임대수익이 나오는 건물이라고 해서 묻지마 투자는 금물이다. 판교신도시와 동탄1, 김포신도시 등에선 거주와 임대수익을 동시에 해결할 수 있다는 기대로 상가 겸용 주택 용지에 수백대1, 수천대1의 청약률이 형성됐지만 건물이 지어지고 나서 상권 형성이 제대로 됐는지 의문이다.

상가 분양 열기가 쏟아졌던 동탄1신도시는 상가 입주에 차질을 빚으면서 상가 시세가 분양가격을 밑도는 사례까지 심심찮게 볼 수 있다. 임채우 KB국민은행 부동산전문위원은 "분양가가 높으면 매각 차익을 기대하기 힘든 만큼 좋은 입지를 갖춘 저렴한 상가를 잘 찾아야 한다"고 조언했다.

[이근우 기자]