MDM

여름 비수기에도 주택 거래가 늘고 집값이 완만한 상승세를 보이고 있다. 추석 이후 본격적으로 거래량이 늘고 가격 상승이 가시화할 것이라는 기대가 커지고 있다. 주택뿐 아니라 중소형 빌딩, 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산도 들썩이고 있다. 국내 부동산 시장 앞날은 어떻게 전개되고 또 어떻게 투자해야 할까. 될성부른 땅을 찍어 가치를 불어넣는 게 디벨로퍼들이 하는 일이다. 국내 부동산 개발 업계를 대표하는 디벨로퍼인 구명완 MDM 대표, 김승배 피데스개발 대표, 김현석 STS개발 대표가 바라보는 부동산 시장 트렌드와 전망을 소개한다.

－최근 신규 분양이 쏟아지면서 벌써 수도권 공급 과잉론이 나오고 있다.

▶구명완 대표＝철저하게 수요자 눈높이에 맞춘 분양 물량이 나오고 있다. 길게 보면 향후 몇 년간 공공택지를 제외하면 민간 택지 개발을 거의 없다. 현재 분양 물량은 최소 5년 전에 준비했던 택지에서 나오는 것이고, 1~2년에 걸쳐 공급이 끝나면 `원재료(택지)`가 없어 신규 공급이 줄어들기 때문에 수도권 물량이 자연스럽게 소화될 것다.

▶김승배 대표＝입주 물량을 실질적인 공급으로 보면 수도권에 매년 15만~16만가구 정도 새 아파트가 필요한데 최근 3년간 평균 10만가구 안팎 공급되는 데 그쳤다. 산업이 고도화하면서 사람들이 서울ㆍ수도권으로 계속 유입될 것이다. 또 수요자 취향이 바뀌기 때문에 새로운 주택 스타일이 공급돼야 한다. 미분양 아파트는 수도권에선 바람이 한번 불면 순식간에 팔린다. 반면 지방은 현재 분양시장이 뜨겁지만 투자 수요가 많이 끼어 있고 준공 전에 아니다 싶으면 그냥 나와버리는 사례도 많아 미분양이 숙제로 남을 가능성이 있다.

－집을 산다면 어떤 집을 사면 좋을까.

▶구명완 대표＝아직 부동산 정책이 국회에 묶여 있지만 대출 규제 완화와 금리 인하라는 확실한 시그널이 나왔고 다른 규제도 풀릴 것이라는 기대감이 확산되면서 시장이 예전과 다르게 반응하고 있다. 재건축은 추가 분담금 부담 등으로 수익성이 떨어졌지만 향후 자산 가치와 잠재력을 보면 그 어떤 상품보다 블루칩이다. 특히 그동안 수익률을 억제한 재건축 초과이익환수제 등 재건축 규제가 폐지되면 수익률은 개선될 가능성이 높다. `강남은 영원한 강남`이라는 말처럼 강남은 세월이 아무리 흘러도 수요가 계속 있을 것이다. 전매 제한이 풀린 위례신도시 분양권은 웃돈이 붙었지만 아직까지 저렴한 편이고 앞으로 상승할 여지가 있다. 마곡은 서울 외곽이어서 관심을 끌지 못했지만 향후 기업들이 대거 입주할 예정인 만큼 눈여겨볼 필요가 있다. 판교와 광교는 앞으로 수도권 가격 상승을 견인하는 대표 지역이 될 가능성이 높다.

－요즘 수익형 부동산 트렌드는.

▶김현석 대표＝상가는 단순한 로드숍과 집적화한 몰링형으로 양극화하고 있다. 상가 투자는 수익 가치를 따져 직접 투자하는 방법과 리츠나 펀드를 활용한 간접투자 방식으로 나뉘는데 상가에 대한 전문성이 부족하면 후자를 선택하는 것도 좋다. 저금리 기조와 함께 주택은 투자 매력이 떨어지는 상황이다. 대체 상품인 상업시설은 비교적 공급이 많지 않으면서 사업성이 높아 당분간 높은 수익률을 기대할 수 있다. 직접 투자 시에는 키 테넌트(key tenantㆍ핵심 점포)가 있는지, 주변에 공원이나 용산처럼 개발 지역이 가까워 집객 효과가 있는지, 단순히 배후 수요가 많다는 식으로 숫자상 `허수`로 판단하지 말고 실제 주변 상가 매출과 분양가가 적정한지 등을 따져봐야 한다. 간접 투자하려면 신용도와 콘텐츠 경쟁력이 높은 상가와 장기 계약하는 운용사를 골라야 한다.

▶김승배 대표＝평균 수명이 늘어나면서 집에 있는 시간도 길어지고 공간 소비량도 늘어나고 있다. 사람들이 직장을 다닐 때보다 은퇴 후 적극적으로 투자 활동을 한다는 연구 결과도 있다. 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산에 투자해 소득을 만들어내고 있는 것이다. 국내에 수개월씩 머무는 외국인이 늘고 있어 새로운 공간도 필요한 상황이다. 현재 고령화 기준이 65세인데 기존에 만들어진 기준들이 지금 시점에서 적합한지 곱씹어볼 필요가 있다.

－앞으로 서울과 수도권 미래 모습과 개발 트렌드는 어떠할 것 같은가.

▶구명완 대표＝서울은 콤팩트 시티(compact city)로 개발될 것이다. 다양한 기능을 모아서 효율성을 높이느냐가 중요해지고 있다. 유휴 용지가 많을 땐 수평적으로 개발할 수 있었지만 이제는 한계가 왔다. 메가시티(mega city)도 자주 언급되는데 앞으로 도시 경쟁력은 한정된 자원을 활용해 효율성을 극대화할 수 있는지에 달렸기 때문에 고밀도 집적 개발이 트렌드를 이룰 것이다. 또 지금까지 건물 외관을 비롯해 하드웨어를 고민했다면 이제는 내부 콘텐츠 등 소프트웨어 측면에서 개발을 고민하게 될 것이다. 마천루 속에서 자연을 느낄 수 있는 아이디얼한 개발이 시도되지 않을까.

▶김현석 대표＝일본에서는 도시 재생을 위해 주거ㆍ상업ㆍ업무기능을 병합하고 고밀도화하는 개발을 추진하고 있다. 우리나라도 기본적으로 일본과 같은 개발이 진행될 것이다. 도심은 고부가가치를 낼 수 있는 고밀도 개발이 이뤄지고 땅값이 저렴하고 교외로 빠져도 되는 상업시설은 역세권 중심으로 저부가가치 건물을 개발하는 식으로 혼재될 것으로 보인다. 사실 한국도 도쿄 도라노몬힐스와 같은 개발이 시작돼야 할 타이밍이고 도시 재생과 연관이 있어 필요성도 느끼고 있는데 규제에 가로막혀 사업을 할 수 없는 상황이다. 금융 이자가 비싸고 가능한 한 짧은 기간에 엑시트(exit)해야 하는 구조여서 디벨로퍼가 사용가치를 넘어서 수익가치를 창출할 수 있는 여건이 못 된다.

■ 삼성동 한전 땅 개발하면 `제2 강남역` 될수도

－신사동 가로수길, 이태원 경리단길처럼 앞으로 주목되는 상권은.

▶구명완 대표＝상권은 크게 두 가지로 나뉜다. 키 테넌트로 집접 효과를 노리는 상권과 문화코드를 가진 상권으로 구분된다. 예컨대 판교 알파돔은 키 테넌트(앵커)로 발전하는 상권이고 홍대는 젊은 문화가 계속 흘러들어 부침이 없는 상권이다. 삼성동도 한전 용지가 개발되면 `제2 강남역`으로서 새로운 상권으로 발전할 가능성이 있다. 판교신도시 역시 현대백화점이 들어오고 성남~여주 복선전철 노선이 뚫리면 상권이 확장될 것이다.

▶김승배 대표＝인구가 모이거나 교통축 주변은 강력한 상권이 될 수 있다. 지하철 9호선 `골든라인`이 대표적이다. KTX가 개통하는 수서역, 삼성R&D센터가 입주하는 우면동 일대, 새로운 공기업이 들어서는 과천 일대도 인구가 모이는 지역인 만큼 상권이 형성될 가능성이 높다. 과천은 중앙행정기관이 세종시로 이전하면서 상권이 일시적으로 타격을 받았지만 인구가 다시 메워지면 회복될 수 있다.

－자산가들 사이에 중소형 빌딩 사는 게 붐이다. 수익률이 4% 이하인데 투자할 만한가.

▶구명완 대표＝현재 임대 수익률에 집착하기보다 `리모델링하면 수익률이 좋아질까`라는 질문에 대한 답이 긍정적일 때 투자하면 좋을 것 같다.

▶김현석 대표＝빌딩 시장도 양극화하고 있다. 과거처럼 시세 차익을 노린 투자보다 안정적인 임대료를 받는 재테크로 바뀌는 추세다. 어중간한 입지에다 어중간한 크기인 빌딩은 오히려 자산 가치가 떨어질 가능성이 있다.

▶김승배 대표＝외국에서는 빌딩 임대료가 떨어져 수익률이 하락하면 주거용으로 용도 전환을 시도하는 사례도 나타난다. 예컨대 일본은 경제 침체로 중소형 빌딩 수익률이 시원찮다 보니 주거공간으로 용도 전환하는 사례가 많다.

[이근우 기자 / 임영신 기자]
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