[CEONEWS=강성은 기자] 문주현 MDM 그룹 회장은 1957년 전라남도 장흥에서 9남매 중 다섯째로 태어났다. 고향에서 농사를 짓다 1978년 대입 검정고시를 보고 1983년 27세의 나이로 대학교에 입학 했다. 늦은 입학이었지만 시골 총각 문 회장에게는 남다른 포부가 있었다. 바로 본인만의 색깔이 들어간 사랑이 넘치는 기업을 만들고자 함이었다. 그래서 그는 1987년 나산실업에 입사해 부동산 개발사업을 배우는 것부터 시작했다. 문 회장은 남들보다 2배로 열심히 일하고 잠은 절반으로 줄여서 잤다. 그 결과 특진을 거듭해 최연소 임원이 되었지만, IMF 외환위기로 회사가 부도를 맞게 되었다.
뜻밖의 사건으로 좌절을 겪게 된 문 회장은 재취업을 고민하다 1998년 서울 서초구 서초동에 예정보다 빨리 분양대행업체 MDM을 설립했다.
2007년 첫 시행 사업을 하기 전까지 ‘분당 코오롱 트리폴리스’, ‘분당 파크뷰’ 등의 주상복합 분양대행을 도맡았다.
창업 당시인 1998년 IMF 때에 부동산 분양시장에서 코오롱그룹 분당 트리폴리스가 완전분양이 되었다. MDM이 처음 했던 부동산개발사업이 트리폴리스 분양이었다. 문 회장은 아직도 그 첫 사업을 생생히 기억한다.
즐겁지 아니하면 시작하지 않겠다
문 회장은 “남들이 위기라고 할 때 디벨로퍼는 미래의 가치를 본다”라고 말했다. 언제나 즐겁게 일하는 게 생활신조인 문 회장은 한 수를 뛰어넘어 두 수를 내다 보라는 말을 입버릇처럼 직원들에게 한다. 디벨로퍼에게 땅은 미래다. 좋은 땅은 열매를 많이 맺을 수 있는 옥토와도 같다. 그는 “디벨로퍼는 씨를 뿌린다”며 “씨는 디벨로퍼의 아이디”라고 비유했다. 문 회장은 좋은 씨를 옥토에 뿌리면 그 땅은 삼십 배, 육십 배, 백 배의 결실을 거둔다는 가르침을 주었다.
경기침체가 오히려 투자의 적기라고 생각하는 문 회장은 투자도 스릴있게 즐긴다. 건설업의 재료는 땅이다. 원재료가 되는 땅을 잘 사야 사업이 성공할 수 있다. 그는 원재료가 되는 땅을 매입할 때 가장 우선으로 비싸게 사면 안 된다는 원칙을 고수한다. 그러면서 불경기야말로 땅을 저렴하게 살 수 있는 적기라고 생각한다.
땅을 사겠다는 사람이 별로 없을 때니 거래조건에도 상당한 혜택이 따르는 경우를 많이 보았을 것이다. 불경기에는 치열한 경쟁 없이 저렴한 가격에 좋은 조건으로 좋은 땅을 확보할 수 있다. 그래서 부자들은 불경기에 땅을 산다는 말이 나오는 것이다.
땅을 매입할 때는 현재보다 미래 가치에 주목한다. 그래서 문 회장은 경쟁사가 외면한 택지나 저평가된 땅, 혹은 미분양 택지 등을 꼼꼼히 들여다보곤 한다. 문 회장의 프로젝트는 대부분 그런 땅을 사서 지역의 경계표로 개발하는 데 성공한 사례다. 문 회장은 엄청난 전략가다.
하늘은 언제나 나의 편
서초동 슈퍼필, 목동 현대 하이페리온, 분당 현대산업개발, 분당 파빌리온을 하면서 2007년 6,000억 원 규모의 부산 센텀시티 월드마크 센텀 시행, 분양은 큰 성공을 거둔다. 이로써 MDM은 괄목상대할 정도로 성장했다.
문 회장은 2002년 매출 142억 원, 영업이익 72억 원을 올렸다. 그런데 2013년에는 매출 3,181억 원, 영업이익 665억 원을 기록했다. 10년 동안 매출과 영업이익이 각각 20배, 9배 성장했다.
문 회장이 지금까지 판 집을 분양가격으로 환산하면 14조 원(4만여 가구)에 이른다.
문 회장은 부동산개발회사에서 그치지 않고 부동산종합금융그룹으로 발돋움하려고 한다. 이 바닥에는 수많은 경쟁자가 공존하고 있다. 애초부터 나 혼자 잘 먹고 잘살자는 생각을 한 적은 없다. 선의의 경쟁으로 좋은 물건을 내놓고, 원하는 소비자들에게 알맞은 가격으로 제공하겠다는 것이다. 나보다 좋은 물건을 가지고 있는 판매자가 있다면 기꺼이 고객을 행복한 맘으로 내어드린다는 게 그의 경영철학이다.
MDM은 2010년 공기업 민영화 1호 매물이었던 부동산금융사인 한국자산신탁을 인수했다. 그는 인수한 지 1년 만에 한국자산신탁을 신규수주 실적과 순이익 부분에서 업계 1위로 올려놨다.
문 회장은 2013년 자본금 400억 원 규모의 여신전문 금융업체인 카이트캐피털도 설립했다. 그는 아주자산 운용의 인수도 추진하고 있다. 그룹의 덩치를 키워 볼 생각이다.
단체싸움을 할 때도 쪽수(?)가 많으면 밀리지 않고, 기 싸움에서 우위를 차지하지 않는가.
“가장 춥고 어려울 때 투자하고 기다릴 수 있는 인내가 중요하다”는 것이 문 회장의 말이다.
문 회장이 부동산개발업계에서 성공한 비결 가운데 하나는 좋은 땅을 선택한다는 것이다. 그는 시행 사업을 전개할 땅으로 역세권의 공공택지를 주로 선택했다.
문 회장이 사업부지 매입 과정에서 반드시 지키는 원칙은 일반 민간택지는 절대 사지 않는 것이다. 민간택지는 토지매입 과정에서 기대보다 용적률이 낮게 책정되거나 인허가 지연에 따른 위험이 뒤따르기 때문이다.
문 회장은 단순히 땅을 사서 파는 게 아니라 투자도 직접 한다. 그는 “최소한 사업부지를 매입할 때 땅값의 20%는 투자한다”면서 “회사 입장에서 자금을 직접 투자하니까 그만큼 사업에 최선을 다할 수밖에 없다”고 말했다.
MDM은 다른 디벨로퍼와 달리 시공사의 보증에 의존하지 않고 직접 프로젝트파이낸싱(PF)을 이끌어내는 점도 차별된다. 이렇게 자체적으로 프로젝트파이낸싱이 가능한 것은 MDM이 진행하는 프로젝트의 수익성이 높기 때문이다.
문 회장은 탄탄한 기획력으로 수익성을 확보할 수 있다고 금융권을 설득하고 자금을 확보한다. 문 회장에 따르면 MDM은 대출을 만기 이전에 갚지 않은 적이 없다. 자체 프로젝트파이낸싱은 MDM이 불필요한 비용을 쓰는 것을 줄여 가격 경쟁력을 확보하도록 해준다는 것이다.
MDM은 경기 분당 ‘코오롱 트리폴리스’, 서울 목동 ‘현대 하이페리온’, 서울 서초동 ’현대 슈퍼빌‘, 경기 성남 ‘파크뷰’, ‘두산 파빌리온’ 등 분양대행을 맡은 물량을 모두 성공적으로 완료했다.
문 회장은 “땅에 가치를 불어넣는 것이 중요하다”면서 “건설사들은 원가를 절감하지만 디벨로퍼는 가치를 창조한다”고 강조한다.
문 회장이 처음 시행했던 부산 해운대의 대우 월드마크 센텀도 900만 원으로 책정됐던 인근아파트보다 분양가를 1.7배 높게 책정해 팔았다. 우려는 시선도 적지 않았지만 문 회장은 분양을 성공적으로 끝냈다.
MDM이 매번 분양에 성공하는 배경에 차별화한 마케팅 전략도 한몫한다. 문 회장은 아파트 분양 광고를 내보낼 때 사람들이 아파트에서 원하는 것을 문구로 만들려고 노력한다.
경기 수원시 영통구 광교신도시에서 분양한 ‘광교 더 샵 레이크파크’의 경우 입주민들이 저렴한 가격에 매일 식사를 할 수 있는 클럽 라운지를 만들었다. 그는 이런 특징을 홍보하기 위해 ‘신개념 주거’라는 문구 대신 ‘설거지로부터 해방’이라는 말을 넣었다. 그 결과 주부들로부터 큰 호응을 얻었다.
꿈과 도전의 다른 이름 ‘문주장학재단’
문주장학재단 이사장 문 회장은 장학재단 이사장으로서 청소년의 꿈과 도전을 지원하고 응원하고 있다.
그는 시골에서 올라와 어렵게 대학 생활을 하던 시절 모 장학재단으로부터 장학금을 지원받아 학업을 마칠 수 있었다. 그때 그는 세상에 빚을 졌으니 꼭 갚겠다고 굳게 약속했다.
문 회장은 샐러리맨 생활을 마치고 창업한 지 3년만인 2001년 12월, 대학 시절의 약속을 지키기 위해 ‘문주장학재단’을 설립했다. 문주장학재단은 우리나라의 미래인 청소년들이 집안 탓, 출신 탓하지 않고 인생을 개척해 나가도록 새로운 기회를 제공하고 있다.
재단은 꿈을 꾸고 도전하면 어떠한 어려움도 이겨낼 수 있다는 희망을 전하고자 한다.
문 회장은 “꿈과 목표를 잃지 않고 나아가는 청소년들에게 언제나 든든한 희망이 되는 장학재단이 되겠다”며 “우리가 모두 서로에게 또한 누군가에게 따뜻한 손길이 되고 희망이 되는 사회를 위해 항상 노력하겠다”고 강조했다.
그런 마음을 반증하듯 문 회장은 올해 5월 21일 동서대학교에 학생들을 위한 장학기금과 교육환경 개선에 써달라며 발전기금으로 5억 원을 쾌척했다. 이날 오전 11시 30분 서울 강남구 테헤란로 MDM 그룹 본사에서 열린 기부금 전달식에서 장제국 총장이 감사패를 전달했다. 이날 행사에는 문 회장, 김인회 부회장, 김규철 부회장, 장제국 동서대 총장, 김대식 대외협력부총장 등이 참석했다.
문 회장은 “가장 어려웠을 때 다른 사람의 도움으로 대학을 마치면서 반드시 성공해 어려운 학생들을 돕겠다고 자신과 약속했다”고 말했다. 그러면서 “동서대 학생들이 더 나은 환경과 시설에서 학업과 자기 계발 활동에 집중할 수 있도록 이 돈을 써달라”고 했다.
장제국 총장은 “문주현 회장은 탁월한 통찰력과 도전정신으로 갖은 어려움을 딛고 자수성가하신 대한민국 부동산 개발 및 금융 분야의 선구자”라며 “이번에 쾌척해 주신 귀한 기금을 후학양성과 대학발전을 위해 잘 활용하겠다”며 감사의 말을 전했다.
문 회장은 2001년 문주장학재단을 설립해 지금까지 모두 580억 원을 출연하고 3,500여 명에 달하는 학생들에게 70억 원 이상의 장학금을 전달하는 등 활발한 사회공헌 활동을 하고 있다.
건강한 리더쉽을 펼친 회장, 직원들의 멘토가 되다
문 회장은 “이젠 누구나 인정하듯 아파트, 오피스텔 등 부동산 상품을 만들면 바로 팔리던 시대가 지났다”며 “앞으로 참신한 아이디어와 기획력이 없으면 부동산개발에서 절대 성공하지 못하는 시대가 오게 된다”고 말했다. 그는 “그래서 부동산 시장에서 디벨로퍼의 역할이 진짜 중요한 때가 왔다”고 강조한다. 문 회장은 본인 스스로를 ‘꿈을 현실로 만들어가는 디벨로퍼’라고 자칭한다.
문 회장이 서울 서초동 한 칸짜리 방에서 자본금 5,000만 원으로 사업을 시작한 지 어느덧 20여 년을 넘어섰다. 실력과 아이디어만으로 시작하여 국내 최초 종합부동산금융 그룹으로 성장하기까지 MDM의 지난 20여 년은 부동산 업계에 새 길을 일궈 온 도전의 역사였다고 말할 수 있다.
그에게는 칠흑 같은 기다림의 시간도 있었다. 처음 창업 후 시드머니를 모으기 위해 부동산개발보다는 분양 및 마케팅 대행에 집중하면서 10년을 기다렸다. 그리고 그는 2007년 부산 ‘해운대 대우 월드마크 센텀’ 개발을 첫 신호탄으로 디벨로퍼의 새길 걷게 됐다.
위기의 시간도 있었다. 그러나 문 회장은 1998년 IMF 외환위기 한 가운데서 가능성을 믿고 창업을 했던 것처럼, 2008년 글로벌 금융위기를 만났을 때도 눈앞의 위기보다는 먼 미래를 바라보며 땅에 투자하고 남다른 아이디어를 통해 새로운 시장을 창출하며 위기를 극복했다.
그는 대외적으로 MDM이 창의적으로 한발 앞서 시장을 이끌어가는 모습으로써 평가되기를 기대하는 CEO다. 문 회장은 “수많은 결실을 거두었다”며 “글로벌 금융위기 직후인 2011년 시장이 위축되어 있는 중에도 ‘선임대 후 분양’이라는 아이디어로 판교 푸르지오 월드마크 개발사업을 성공으로 이끌었다”고 강조했다. 이어 “2012년 토지 리턴제라는 생소한 방식으로 땅을 매입하여 ‘광교 푸르지오 월드마크’ 개발사업을 성공시켰다”고 설명했다.
또 “2013년 광교 더샵 레이크파크 개발 시엔 호텔형 식사 서비스를 제공하는 클럽 라운지 시설을 도입하여 센세이션을 일으켰으며, 2015년 이후 고양시 삼송지구에서는 몰세권이라는 신개념을 만들어냈다”고 밝혔다. 문 회장은 언제나 부동산시장을 리드하며 새로운 패러다임을 만들어 온 것이다.
문 회장은 말한다. “도전은 현재진행형이다”라며 “MDM은 과거의 성공에 머물지 않고, 더 큰 도약을 향해 지금도 끊임없이 도전하면서 미래를 위한 포석을 깔고 있다”고 피력했다.
특히 2019년에는 서울 서초동 옛 정보사 부지와 한강 변 한강 관광호텔 부지를 매입하여 우리나라 수도 서울의 새로운 미래를 설계하고 있음을 알렸다.
창립 20주년을 넘어 더 큰 도약으로
“이제는 도약의 시간이다”, “더 큰 도약을 위해 그동안 MDM이 걸어온 길을 되돌아 본다”, “우리가 일궈온 역사는 분명 도약의 밑거름이 되어 줄 것이다” 창립 20주년 기념식에서 문 회장이 한 말이다. 그는 또 “혼자 가지 않겠습니다”라며 직원들에 대한 애정을 과시하기도 했다. MDM은 창립 초기부터 상생경영, 사회공헌의 가치를 높이 들고 걸어왔다. 창업 3년 만인 2001년 매출의 절반을 출연하여 ‘문주장학재단’을 설립해 지금까지 약 3,000명에게 장학금을 전달하는 등 나눔을 실천해 온 것이 그것을 방증한다. 앞으로도 MDM 그룹은 사회적 책임을 다할 것이다.
문 회장은 “20여 년 역사를 기반으로 더 큰 기업, 더 따뜻한 기업으로 거듭날 것”이라며 미래를 약속했다.