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최근 금융통화위원회가 수출호조 등 경기회복세 힘입어 기준금리를 0.25%포인트 올렸다. 주식시장에서는 이번 금리인상을 국내 경기회복의 신호탄으로 받아들이면서 비교적 평온한 반응을 보이고 있다. 하지만 주택시장에서 이자비용이 늘어나 매수심리가 더욱 위축되어 가뜩이나 침체된 부동산 시장이 더욱 악화될 것으로 예상되고 있다.

정부는 주택거래활성화를 위해 4.23 부동산대책에 이어 추가대책을 마련하고 있다. 그러나 집값 하락으로 인한 거래침체가 계속되는 현재의 상황에서도 그동안 정부의 소극적인 태도를 볼 때 시장의 분위기를 반전시킬만한 획기적인 대책이 나오기란 쉽지 않을 것으로 보인다.

하지만 지금의 주택시장을 볼 때 정부나 민간 모두 손 놓고 있을 상황이 아니다. 수도권 아파트 시세는 22주 연속 내림세를 이어가고 있으며 그 하락폭은 점점 커져가고 있고 기존 주택이 거래가 되지 않아 입주를 하지 못하는 미입주 예정물량만 수도권의 경우 올해 10만 가구에 이를 것으로 전망하고 있다. 입주예정자는 연체이자에 신음하고 있고 건설사는 자금난에 허덕이고 있는 상황에서 크고 작은 분쟁도 끊이질 않고 있어 심각한 사회문제로 대두되고 있다.

이러한 현상이 초래된 경위를 되짚어보면 2008년 정부가 치솟는 분양가를 억제하기 위해 도입한 분양가 상한제를 피하기 위해 2기 신도시와 민간택지개발지구 등에서 밀어내기 식으로 분양된 아파트가 일시에 입주가 몰리면서 수급불균형을 초래하게 된 이유가 가장 크다.

◇ 주거문화 변화 등 새로운 패러다임 돌입

이처럼 부동산시장은 시장원리에 따라 수급이 조절되지 않고 인위적인 방법에 따라 시장이 조정될 경우 당장은 그 효과를 볼 수 있어도 그 후유증은 얼마 되지 않아 심각하게 나타난다. 이를 해결하기 위해서는 단기적인 처방보다는 시장을 보는 시장의 흐름을 미리 예측하고 긴 안목을 가지고 대응하는 전략이 필요하다.

우리나라 주택시장도 바뀌고 있다. 주택이 재테크의 수단이라는 인식에서 거주개념으로 바뀌고 있으며, 가족구성원도 점차 감소하고, 1~2인세대가 증가함에 따라 과거와는 다른 형태의 주택에 대한 요구가 증가하고 있다. 베이비붐 세대의 은퇴와 인구 수의 정체 등으로 주택수요가 지속적으로 감소할 것으로 예상되는 등 모든 면에서 과거와는 다른 양상으로 흐르고 있다.

그만큼 주택시장을 바라보는 정부나 사업주체들도 과거의 정책이나 사업방향을 답습하는 형태로는 더 이상 시장에서 받아들여지기 어렵고 오히려 시장의 혼란과 주택사업 부실화는 점차 심화될 것이다.

◇ 규제보다는 시장에 맡기는 정책 전환해야

이제 주택시장의 패러다임 변화에 맞는 대응이 필요한 시점이다. 따라서 정부입장에서도 다양해지고 복잡해지는 주택시장의 모든 것을 통제하기 보다는 패러다임의 변화를 분석하여 시장논리에 따라 주택시장이 움직일 수 있도록 자율성을 부여해야 한다. 그러기 위해서는 우선적으로 주택의 소유와 거래에 대한 부담을 줄여주고 자유로운 거래가 가능하도록 해야 한다.

현실적인 방안으로는 현재 지방 미분양아파트에 적용하고 있는 취·등록세 완화혜택을 수도권 미분양주택 및 기존주택으로까지 확대하는 것이다. 아울러 양도세 등 거래세에 대한 부담도 덜어줘야 한다.

1가구 1주택의 3년 보유, 2년 거주 등 양도세 면제기한의 단축이라든지, 다주택자에 대한 양도세 완화, 양도세 면제 및 완화대상의 확대 등 향후 거래를 활성화하기 위한 제도적 세제개편이 뒤따라야 한다. 이는 우리나라 주택보급률이 실질적으로 100%를 넘고 앞서 언급한 주택시장의 패러다임 변화로 볼 때 심각한 주택난에 의한 과거의 부동산 가격상승에 따른 시세차익 실현은 이제 불가능하기 때문에 과세제도를 현실에 맞게 손질할 필요성이 있다.

분양가 상한제도 역시 폐지해야 한다. 분양가 상한제는 소비자들이 원하는 우량 입지주택의 민간공급을 축소시켰고 국가가 주도하는 외곽지역의 신도시 및 택지지구만 대량으로 증가시키면서 대량 미분양사태라는 부작용을 낳았다. 또한 다양한 주거문화에 대한 소비자의 욕구에 대응하지 못하고 천편일률적인 주거상품만을 양산하는 결과를 초래했다. 일각에서는 분양가 상한제가 과거 주택가격 안정에 도움을 줬기 때문에 폐지 시 다시 가격이 크게 상승할 것이라 우려하고 있다.

그러나 이미 현명해진 소비자들은 높은 분양가를 받아들이지 않고 있으며 건설회사들 또한 시장가격을 외면한 가격책정이 어려워졌다. 최근 강남에서도 시세보다 저렴한 분양가를 내세우는 선호도 높은 브랜드아파트가 공급되었다. 정부의 가격규제에 의해서가 아니라 시장의 요구에 의해서 자발적으로 결정된 것이다.

시장이 침체될 때마다 정부 정책에 의존하던 민간업계도 이제는 새로운 방향을 모색해야 한다. 미분양아파트 문제로 인해 피해를 보는 당사자는 건설사, 금융기관 뿐만 아니라 궁극적으로 소비자다. 건설사 및 금융기관이 부실해 질 경우 결국 국민의 세금으로 이를 충당해야 되기 때문이다.

이제 민간업계도 기존의 미분양아파트에 대한 자구책을 마련하는 동시에 변화에 능동적으로 대처하는 노력을 하여야 한다. 지금은 부동산 시장의 주인공이 공급자가 아닌 수요자다. 소비자들의 눈높이는 갈수록 높아져가는 상황에서 공급자중심의 아파트 공급으로는 소비자에게 외면당할 것은 명약관화(明若觀火)하다.

그러지 않기 위해서는 이제 민간업계에서도 철저한 시장분석과 사업성검토 그리고 소비자 Needs의 정확한 이해를 통해 개발사업을 추진해야 할 것이다. 이제는 부동산 시장의 체질개선을 위해 정부 뿐만 아니라 시행사, 건설사, 금융업계 모두가 서로의 이익만 취하기보다는 진정으로 소비자가 무엇을 원하고 있는지, 그리고 그것을 어떻게 만족시켜줄 것인지에 대한 근본적인 고민에서 긴 시야를 가지고 주택시장의 해법을 찾아야 한다.




2010년 7월 26일 한국금융(www.fntimes.com)